L’intérêt de l’investissement immobilier dans les contrats d’assurance-vie luxembourgeois

Romain Welsch, Président, Directeur structuration et gestion de Fonds, Theoreim
David Liebmann, Directeur de la distribution et de l’innovation, Responsable du marché français, Lombard International Assurance

L’intérêt de la clientèle patrimoniale pour la classe d’actifs « immobilière » est-il toujours aussi marqué ?

RW :  Theoreim est une société de gestion qui conçoit et gère des Fonds immobiliers sur le principe de l’architecture ouverte en sélectionnant des gérants immobiliers spécialisés : classes d’actifs, stratégies d’investissement, pays, permettant ainsi de donner accès à des experts ayant développé un savoir-faire institutionnel. L’année 2021 a une nouvelle fois démontré que l’immobilier est une classe d’actifs de diversification par excellence, avec le potentiel d’apporter de la performance à la fois au travers de son rendement locatif et de sa croissance en capital. Si l’immobilier a connu, comme toutes les classes d’actifs, une forte valorisation au cours de ces dernières années et continue à susciter l’intérêt des investisseurs, c’est parce qu’il offre surtout un couple rendement/risque intéressant. Il existe d’ailleurs de nombreuses classes d’actifs immobilières disposant de caractéristiques spécifiques : bureau, logistique, santé, hôtellerie, résidentiel. En fonction des classes d’actifs, les facteurs de performance seront différents. D’une manière générale, les deux composantes regardées sont la croissance économique (bureaux, commerce, logistique par exemple) ou la démographie (logement, santé,…). Toutes ont leur place dans les portefeuilles des investisseurs.

Est-ce une tendance qui se confirme également au sein des portefeuilles d’assurance-vie luxembourgeoise ?

DL : Lombard International Assurance est le leader européen de l’assurance-vie luxembourgeoise 100% en unités de compte. Le Luxembourg offre le cadre d’investissement le plus large en Europe en matière d’assurance-vie. Au-delà des classes d’actifs traditionnelles, le cadre réglementaire luxembourgeois permet également d’investir dans des actifs alternatifs comme le private equity et l’immobilier. Cela fait de l’assurance-vie luxembourgeoise un outil de choix permettant de combiner les avantages en matière de transmission et de protection du patrimoine avec ceux d’un portefeuille d’investissement diversifié. Aujourd’hui, 14% de nos actifs sous administration en Europe sont des actifs non traditionnels, dont un peu plus de 6% sont investis en immobilier. C’est une proportion qui continue de croître.

Comment investit-on en immobilier à travers un contrat d’assurance-vie luxembourgeois ?

RW : Pour investir en immobilier, l’investissement dans des Fonds spécialisés constitue une bonne opportunité. L’immobilier papier est, en effet, devenu un placement incontournable dans la constitution du patrimoine financier des épargnants. Il présente de nombreux atouts : accès à l’immobilier d’entreprise, diversification géographique, mutualisation du risque locatif, gestion professionnelle des biens immobiliers, facilité d’investissement, absence de contraintes de gestion, et investissement minimum plus faible et progressif qu’un investissement en direct. Ces caractéristiques sont des atouts indéniables. Encore faut-il choisir le support adapté à ses besoins.
DL: Précisons tout d’abord qu’en tant qu’assureur-vie luxembourgeois, nous ne gérons pas nous-mêmes les actifs sous-jacents à nos contrats. Nous avons des partenariats avec plus de 1 000 gestionnaires d’actifs à travers le monde, ce qui permet à nos clients de bâtir une allocation d’actifs sur mesure en fonction de leur profil de risque et de leurs classes d’actifs privilégiées. Un client souhaitant investir dans l’immobilier au sein de son contrat d’assurance-vie luxembourgeois pourra par exemple accéder à l’expertise de Theoreim en intégrant leur Fonds dans un FID (Fonds Interne Dédié) ou un FAS (Fonds d’Assurance Spécialisé).

Quels sont les critères de choix d’un bon Fonds d’investissement en immobilier ?

RW : Le choix du véhicule dépend de l’horizon d’investissement de l’investisseur et de son appétence au risque. Un véhicule bien diversifié, à la fois sur les secteurs d’actifs et les localisations géographiques, mais également les typologies de risque, devrait être privilégié dans le cadre d’une diversification d’un portefeuille. Une fois ce bloc choisi, l’investisseur pourra compléter ses placements par des produits plus spécialisés, s’il le souhaite. Chez Theoreim nous avons fait le choix de la multigestion pour gérer nos Fonds immobiliers. Nous considérons que sur une classe d’actifs telle que l’immobilier, il est important de pouvoir diversifier les secteurs, les zones géographiques d’investissement et les styles de gestion. Pour cela, seule la multigestion permet de déployer la stratégie d’investissement de manière pertinente. Theoreim sélectionne donc, pour chacun de ses projets d’investissement, les stratégies, les équipes de gestion et les vecteurs d’investissement (direct, club-deal ou Fonds d’investissement). Nous considérons ainsi proposer des produits répondant aux besoins des investisseurs dans le cadre de la diversification de leur épargne.

Quel est intérêt de mettre de l’immobilier papier dans un contrat d’assurance-vie luxembourgeois plutôt que dans un contrat de droit français par exemple ?

DL : L’assurance-vie luxembourgeoise permet de planifier son patrimoine et sa succession tout comme son équivalent français. Elle permet toutefois d’aller plus loin en matière de flexibilité d’investissement et de structuration sur mesure. Nous disposons chez Lombard International Assurance d’une équipe unique de 13 experts dédiés à l’intégration et au suivi des actifs non traditionnels comme l’immobilier au sein de nos contrats. Alors que la recherche de rendement et la diversification des portefeuilles figurent aujourd’hui parmi les préoccupations majeures des clients, la flexibilité en matière d’investissement offerte par l’assurance-vie luxembourgeoise est l’une des principales forces du contrat et ce pourquoi nos partenaires viennent nous consulter. Nous travaillons en totale architecture ouverte et nos contrats sont accessibles à partir de 250 000€.

Est-ce que tous les types de véhicules immobiliers sont éligibles à l’assurance-vie luxembourgeoise ?

DL : Non, les SCPI et les SCI ne sont par exemple pas utilisées au sein des contrats d’assurance-vie luxembourgeois. La grande majorité des véhicules d’investissement au sein de nos contrats sont des SPPICAV ou des SCA qui prennent la forme de Fonds d’investissement.
RW : Notre FPS Newton est un véhicule immobilier éligible à l’assurance-vie luxembourgeoise, construit selon l’approche de la multigestion et accessible à partir de 100 000€. Ce véhicule offre une exposition immobilière diversifiée en Europe sur plusieurs classes d’actifs et cible une performance comprise entre 5% et 7% par an sur la période de placement recommandée qui est de 8 ans. Avantage de ce véhicule, c’est un véhicule ouvert de long terme : en investissant dans le FPS Newton, l’investisseur dispose d’un portefeuille immobilier diversifié et qui évolue en fonction des convictions de marché de Theoreim. C’est le socle idéal d’une allocation d’actif immobilière dans un contrat d’assurance-vie luxembourgeois.